【不動産投資の本12】『誰でも儲かる、わけがない　初めての不動産投資必勝ルール』

2023年9月20日

YouTubeで著者が宣伝していたので、買ってしまいました！とてもためになりました。

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メモ

実質利回りは、「（年間家賃－年間経費－空室損失費）÷（物件価格＋購入時の諸経費」で計算

年間経費に含まれるのは、固定資産税や都市計画税、修繕費、維持管理費、不動産会社に支払う手数料、原状回復費、入居者を募集するための費用、火災保険料や地震保険

空室率：レジデンス系では10％程度を見込むのが普通

購入時の諸費用には、仲介手数料やローン借入の費用、登記費用などが金額の目安は価格の５～７％で、ここに修繕費を加えます。

2022年3月から始まった米国の利上げ米国の政策金利であるFFの上限は、2022年2月の0.25%から、2023年8月現在は5.50%まで上昇しています。2023年9月現在、そろそろ利上げ終了かとも言われています。これだけでも、円安の要因にはなります。

USD/JPYは、2022年2月の1ドル115円から、2023年8月は、1ドル145円になっています。円安に呼応してか、日経平均も2022年2月の27000円から、2023年の33000円に爆上げ中です。

著者によると、日本の不動産価格の値動きは、日経平均の半年遅れになるとのことです。であれば、あと少なくとも半年は不動産価格は上がるのではないかと予想されます。

しかし、2022年から始まった米国の政策金利の上昇により、米国の住宅ローンの金利は2.5％程度だったものが一昨年には3.5％程度まで上がり、23年には6.5％まで跳ね上がったとのことです。つまり、ローン返済額が上昇しているのですが、

変動金利型の住宅ローンには返済額を一定水準（アメリカでは20％程度など）しか増やせないというルール

があり、ローン返済中の人々は、ローン金利が上がって借金が増えていることに気づいていないことが多いそうです。

このような人が、いずれ、ローン返済できず、リーマンショック（サブプライム問題）の再来が起きるのではないかと、著者は警告しています。

米国の利上げはあと何回？【最新版】住宅価格推移！今後も上がり続ける？2024年はどうなる？