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不動産投資のシミュレーション

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用語

  • デッドクロス、不動産投資
  • 返済元本　経費にならない
  • 減価償却　経費になる。→「減価償却期間」が大事！
  • 減価償却期間を超えると、税金+赤字で破滅（キャッシュフローが、ガンと減ってしまう。キャッシュフローが赤字）（不動産投資 黒字倒産）
    • よくあるパターン：9年目からは税引後キャッシュフローが赤字のマイナス
  • 法定耐用年数
  • 減価償却期間でシミュレーションをすると、
  • 法定耐用年数を過ぎているもの
  • 木造は4年
  • 軽量鉄骨は5年
  • RCは9年
  • 10年未満のものは、10年で計算しても良いか、、、
  • →融資期間が10年
  • 税引前キャッシュフロー
  • 税引後キャッシュフロー
  • 不動産投資は実際に物件を売却して初めて利益が確定

必要なもの

iPhoneアプリ　ローン返済計画　青い円マークのアプリ

減価償却期間

法定耐用年数

  1. 軽量鉄骨…19年
  2. 木造…22年
  3. 重量鉄骨…34年
  4. 鉄筋コンクリート…47年

法定耐用年数を過ぎているものの減価償却期間

  1. 木造は4年
  2. 軽量鉄骨は5年
  3. RCは9年

ROIを計算したい

不動産賃貸業で、土地+建物を購入した場合のシミュレーションとして、利回りには、

  1. 表面利回り
  2. 実質利回り　→　経費を引く
  3. ROI（投資利益率）　→　借入の返済額を引く（借入がある場合）

の3つがある。

計算の流れとしては

  1. ローン返済計画アプリで、毎月の返済額を計算
  2. 特に修繕費の予想が難しいが、毎月の経費を計算（本当は購入時手数料が物件価格の10%くらい？）
  3. 毎月の利益を計算。（12倍して1年の利益）/(物件価格)が、ROI

最後の計算の分母の「物件価格」は、「物件価格」+「購入時手数料」にしてもよいかも。

なお、借入無しで不動産を購入すると、手持ち資金がなくなり、次の物件の購入が困難になる。

不動産の購入時に銀行から借入をして、レバレッジをきかさないのであれば、不動産投資ではなく、S&P500などの、「全世界株式のインデックスファンド」（手数料の低い投資信託）を買い続けたほうがましと個人的には考える。

計算例(1 ) 5780万円築33年

鉄筋コンクリート　RC築33年　8戸

減価償却　

14+33*0.2 =20 年

20年フルローン　2.5%

返済　30万円

収入　35万円

固定費（収入の20%とした）　7万円

(毎月の利益)=35-30-7=-2万円

→この条件の融資（ローン）では、投資すべきでない

公庫の場合

  • 15年で1.5%
  • 自己資金　1200万円
  • 借入額　　4580万円

返済　28万円

(毎月の利益)=35-28-7=0万円

→この条件の融資（ローン）では、投資すべきでない

仮に、指値　5000万円で計算

自己資金　1000万円

公庫15年で1.5%

返済　25万円

収入　35万円

固定費（収入の20%とした）　7万円

35 - 25 -7=3
3 *12=36
ROI=36 / 5000 =　0.0072　→0.7%

参考文献

参考リンク

https://tax.kanae-office.com/reitiss.html

→金額的に、個人的にアプリの購入は不可能ですが、文章が参考になります。

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不動産,投資

Posted by twosquirrel