不動産投資のシミュレーション
用語
- デッドクロス、不動産投資
- 返済元本 経費にならない
- 減価償却 経費になる。→「減価償却期間」が大事！
- 減価償却期間を超えると、税金+赤字で破滅（キャッシュフローが、ガンと減ってしまう。キャッシュフローが赤字）（不動産投資 黒字倒産）
- よくあるパターン：9年目からは税引後キャッシュフローが赤字のマイナス
- 法定耐用年数
- 減価償却期間でシミュレーションをすると、
- 法定耐用年数を過ぎているもの
- 木造は4年
- 軽量鉄骨は5年
- RCは9年
- 10年未満のものは、10年で計算しても良いか、、、
- →融資期間が10年
- 税引前キャッシュフロー
- 税引後キャッシュフロー
- 不動産投資は実際に物件を売却して初めて利益が確定
必要なもの
iPhoneアプリ ローン返済計画 青い円マークのアプリ
減価償却期間
法定耐用年数
- 軽量鉄骨…19年
- 木造…22年
- 重量鉄骨…34年
- 鉄筋コンクリート…47年
法定耐用年数を過ぎているものの減価償却期間
- 木造は4年
- 軽量鉄骨は5年
- RCは9年
ROIを計算したい
不動産賃貸業で、土地+建物を購入した場合のシミュレーションとして、利回りには、
- 表面利回り
- 実質利回り → 経費を引く
- ROI（投資利益率） → 借入の返済額を引く（借入がある場合）
の3つがある。
計算の流れとしては
- ローン返済計画アプリで、毎月の返済額を計算
- 特に修繕費の予想が難しいが、毎月の経費を計算（本当は購入時手数料が物件価格の10%くらい？）
- 毎月の利益を計算。（12倍して1年の利益）/(物件価格)が、ROI
最後の計算の分母の「物件価格」は、「物件価格」+「購入時手数料」にしてもよいかも。
なお、借入無しで不動産を購入すると、手持ち資金がなくなり、次の物件の購入が困難になる。
不動産の購入時に銀行から借入をして、レバレッジをきかさないのであれば、不動産投資ではなく、S&P500などの、「全世界株式のインデックスファンド」（手数料の低い投資信託）を買い続けたほうがましと個人的には考える。
計算例(1 ) 5780万円築33年
鉄筋コンクリート RC築33年 8戸
減価償却
14+33*0.2 =20 年20年フルローン 2.5%
返済 30万円
収入 35万円
固定費（収入の20%とした） 7万円
(毎月の利益)=35-30-7=-2万円→この条件の融資（ローン）では、投資すべきでない
公庫の場合
- 15年で1.5%
- 自己資金 1200万円
- 借入額 4580万円
返済 28万円
(毎月の利益)=35-28-7=0万円→この条件の融資（ローン）では、投資すべきでない
仮に、指値 5000万円で計算
自己資金 1000万円
公庫15年で1.5%
返済 25万円
収入 35万円
固定費（収入の20%とした） 7万円
35 - 25 -7=3
3 *12=36
ROI=36 / 5000 = 0.0072 →0.7%参考文献
参考リンク
https://tax.kanae-office.com/reitiss.html
→金額的に、個人的にアプリの購入は不可能ですが、文章が参考になります。