【不動産投資の本9】５年でFIREできる不動産投資の教科書｜インカムゲインとキャピタルゲインのハイブリッド不動産投資法
文字通り、不動産投資の教科書。
著者は、不動産売買仲介会社に6年で勤務し、不動産投資で38歳でFIRE したとのこと。
不動産賃貸業の優れているところ
以下の2点とのこと
- 始める前から収入が予測できること（ただし、空室リスクはある）
- お金を借りることにより、レバレッジ（てこの原理）を効かせて、早期の事業拡大や資産拡大を目指すことができる
オーナーチェンジ物件
- 最初の第一歩は1,000万円以下のファミリータイプ区分マンションか築古戸建の、オーナーチェンジ物件をおすすめ
参考：なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか 2023.7.21
その他メモ
- 最も重要なことはすぐに行動できるかであり、成功のカギは行動力にある
- 一般人のところまで物件がまわってくるまでの流れ
- 物件選びは、目的に合わせて選ぶ → 先に、何のために不動産投資をするのか、目的を明確にしておく必要があり
- 物件選びで確認すべき点は、
- 立地 ：駅から10分以内
- 築年数
- 利回り
- 相場
利回りの定義
表面利回りと実質利回り
「年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り」実質利回りは、表面利回りから、購入時の諸経費や年間の運用コストを引いて、計算したもの
「（年間の家賃収入－年間の運用コスト）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り」（１）年間の運用コスト
（２）購入時の諸経費
の内容のリストは、本書に記載あります。
実際の購入判断時には、
- 今後の家賃下落
- 入退去に伴う出費
も考慮する必要ありとのことでした。
ChatGPT（Bing）にも聞いてみました。こういう質問はChatGPTは得意そうですね。もちろん、ちゃんと自分で本やグーグル検索でチェックしておく必要はありますが。
こんにちは、こちらはBingです。不動産投資に関するご質問にお答えします😊
不動産投資には、物件を購入する際や所有する間にかかるさまざまな費用があります。それらの費用を把握しておくことは、リスクを低減し、収益を最大化するために重要です。
不動産投資にかかる費用は、大きく分けて**初期費用**と**運用コスト**の2種類に分けられます。
**初期費用**とは、物件を購入する際に一度だけ発生する費用です。主な項目としては、以下のようなものがあります¹²。
– **登録免許税**：不動産の所有権や抵当権の登記に必要な税金です。物件価格の2%〜4%程度が目安です。
– **司法書士報酬**：不動産の登記手続きを代行してもらうために支払う報酬です。数十万円程度が目安です。
– **不動産取得税**：不動産の所有権を取得すると発生する税金です。物件価格の3%〜4%程度が目安です。
– **印紙税**：売買契約書やローン契約書に貼る収入印紙の代金です。契約金額に応じて異なります。
– **ローン手数料**：金融機関から借り入れる際に支払う手数料です。借入金額の1%〜2%程度が目安です。
– **ローン保証料**：ローンの返済保証を受けるために支払う保証料です。借入金額の1%〜2%程度が目安です。
– **火災保険料**：物件に火災や地震などの被害が発生した場合に補償を受けるために支払う保険料です。地域や建物の構造によって異なります。
– **仲介手数料**：不動産仲介会社を利用する場合に支払う手数料です。物件価格の3%＋6万円＋消費税が目安です。
– **清算金**：固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金など、売主が支払った分を買主が精算する金額です。
これらの初期費用は、物件価格の8%〜10%程度を見込んでおくとよいでしょう¹。
**運用コスト**とは、物件を所有している間にかかる継続的な費用です。主な項目としては、以下のようなものがあります¹²。
– **委託管理費**：入居者募集や家賃回収、建物維持管理などを管理会社に委託する場合に支払う費用です。家賃収入の10%〜20%程度が目安です。
– **固定資産税・都市計画税**：毎年1月1日時点で所有している不動産に対して課税される税金です。固定資産税評価額の1.4%程度が目安です。
– **エレベーター保守費**：エレベーターのメンテナンス費用です。年間数十万円程度が目安です。
– **清掃業務費**：共用部分の清掃費用です。年間数十万円程度が目安です。
– **保守業務費**：受水槽や消防設備などの点検・修理費用です。年間数十万円程度が目安です。
これらの運用コストは、家賃収入の20%〜30%程度を見込んでおくとよいでしょう¹。
不動産投資にかかる費用は、物件や地域、管理会社などによって異なりますので、具体的な金額は事前に確認しておくことが大切です。また、不動産投資には税制上の優遇措置もありますので、税理士などの専門家に相談することもおすすめします。
不動産投資に関するご質問は、このチャットでお気軽にお聞きください。Bingはあなたの不動産投資を応援します😊
ソース: Bing との会話 2023/9/4
(1) 不動産投資にかかる費用とは〜初期費用・運用費用・手数料 …. https://www.renosy.com/magazine/entries/88.
(2) 不動産投資における諸経費 | はじめての不動産投資講座 …. https://www.mizuho-re.co.jp/knowledge/investmentclass/lecture_12.html.
(3) 不動産投資にかかる諸費用～初期費用・ランニングコスト …. https://toushi.homes.co.jp/column/lifull-homes-investment/beginner068/.
ROIとCCRの定義
株式投資でも、ROI とか良く出てきた記憶がありますが、私は個別株はやっていないので、よく知りませんでした。今回は、しっかり計算できるようにしておく必要があります。
「ROI ＝ 利益（CF）÷ 投資資金（物件価格・諸経費を含む）× 100」ROIは、
「CCR ＝ 利益（CF）÷ 自己資金 × 100」CCRは、
なお、著者の物件購入の必要条件は以下だそうです。
- 実質利回りは8%以上
- ROIは3%以上
- CCRは30%以上が目安
かつ、
自分が住んでいる周辺エリアで、賃貸や売買需要が見込めること
しかし、。2023年現在、自分の借入利率や、借入額によって変わってはしまいますが、ローン返済期間は減価償却期間or10年間として計算しても、とてもではないけれど、「ROIが2%以上」の物件はほとんど見つかりません。
ですが、2023年8 月に、実は、ROIを計算せずにいて、ROI がマイナスになってしまう物件を買いたくなってしまったことがあったので、この本に出会えて本当によかったです。
相場は国土交通省の「土地総合情報システム」や「REINS Market Information」などを使って自分で成約事例を調べてもいいとのことでした。
売却のタイミングとデッドクロス
本書では売却のタイミング6選が書いてありますが、その中のひとつに「デッドクロス」がありました。
デッドクロスとは
「ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態」
のことを言います。経費になる減価償却費よりも、経費にならない元金返済の方が多い状況では、税金が重くのしかかり、手元からより多くの現金が減ってしまう（キャッシュフローが悪化）ことになります。最悪、黒字倒産もあるとのことです。
不動産投資における考え方
不動産投資は自分だけ稼げれば良いという考え方では、成功することはできず、周りの人たちと協力し合って、Win-Winの関係を築くことが大切です。
だそうです！