【不動産投資の本7】不動産投資専門税理士が、数字の比較でわかりやすく解説！「もう失敗しない！間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」
不動産投資（正しくは、不動産賃貸業）の税金の本を読もうとしていて、読んでいませんでした。
これはかなりまずかった。物件購入について有料個別相談をしたところ、
- 返済元本：経費にならない
- 減価償却：経費になる
→つまり、減価償却期間が大事！ということになることに初めて知る（そんなことも知らないで不動産投資を始めようとしていたとは、、、これからもこんなことがいっぱい出てくるのでしょう、、、怖すぎです）。
ということで、減価償却期間が過ぎると、会計上の黒字（実際には元本を返済し続けているのに、会計上はこれらを経費にできない）に税金がのしかかかり、税金＋赤字で破滅という流れになる。これを
不動産投資のデッドクロス
というそうです。
本書は年間約10万円の有料シミュレーションソフト「REITISS リーティス」を用いながら説明
1か月8000円だそうです。
すごく便利そうなソフトで、金額の問題さえなければ、ぜひ、使用したいソフトです。
ただし、ソフトを購入しないと本を読む意味がないというわけではなく、ソフトの結果の画面を示しながら、重要事項を説明していくといった感じになっています。
不動産投資をする目的と目標を明確にする
やはり、これが前提だと思います。しかし、なかなかはっきりしない。本書では、不動産投資をする目的、個々の物件を購入するとき、以下の3W2Hを明確にするとよいと指摘しています。
- Why 不動産投資をしたいと思ったきっかけ
- What 不動産投資をすることによって何を達成したいのか？
- Howmuch1 その目的を達成するためにはいくら必要なのか？
- When それはいつまでに達成したいのか？
- Howmuch2 自己資金はいくらあるのか？
個人的には、目的は、
- 1年2回海外旅行に行きたい。お正月ハワイに行きたい。
- フィンランド旅行に行きたい。
- 子どもが学費が高い学校に行けるようにしたい
- 本業の収入が少なくても上記の暮らしができるようにしたい
あとはおいおい、、、（おい、、、）
デッドクロスAとでデッドクロスB
- デッドクロスA：借入金の元金返済の金額が、減価償却費の金額より多くなる時
- デッドクロスB：税引き後キャッシュフローがマイナスになる時
減価償却って何？
- 「減価償却」とは、企業会計における購入費用の認識と計算の方法。長期間にわたって使用される固定資産の取得に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである[Wikipedia]。
- 減価償却は、固定資産の購入費用を使用可能期間にわたって、分割して費用計上する会計処理です。[sasioncard]
企業（や個人事業主）は、
- 株主に会社の業績を公表するため
- 国（and地方自治体）に法人税（個人でいう所得税にあたる）、社会保険料、その他の支払いをするため
に、「企業会計」[MoneyForward]を行う必要があります。厳密には、企業会計の中の、「財務会計」というものらしいです。財務会計では最終的に、少なくとも1年に1回、決算書
- 貸借対照表
- 損益計算書
- キャッシュフロー計算書
を作成し、国に確定申告をすることになります。
発生主義
発生主義とは、金銭のやりとりの有無に関係なく「取引」が発生した時点で、費用と収益を認識するもの。
減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の費用として配分していく会計処理のことです。[freee]
リンク
減価償却とは｜「そもそも減価償却って何？」から図入りで分かりやすく
メモ
- シミュレーションは最低３パターン必要（現実的、厳しい、甘い）
- 税金を考慮していないシミュレーションは机上の空論
- 不動産投資は、最後は税金との戦い
- 不動産と節税は相反するもの
- 消費税還付や税制の特例を活用する以外で、大きく節税できるようなウルトラCはありません
- 「消費」と「投資」の違い
- 2017年現在の市況は、不動産の価格が高くなっていますので、5～10年前に比べても、なかなか思い通りのキャッシュフローを得ることは難しくなっています
参考リンク
- 借入金の元本の返済は個人事業主でも会社でも経費にならない！ 不動産税金.jp
- 「デッドクロス」の仕組みを理解し、回避する 2013.2.18