【不動産投資の本10】『Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて』は初心者大家には必須のシミュレーション本！

2023年9月15日2023年9月16日

2017年と、情報はだいぶ古いですが、不動産投資（不動産賃貸業）を行う目的が、

お金を増やすこと

であれば、この本の内容を理解していることは必須と思われます。

不動産賃貸業は、

• 購入時の費用
• メンテナンス費用と収入
• 売却時の費用と収入

で、収入から費用を引いたものが利益となりますが、それらについて、初心者には、税金を含めて何が何だかわかりません。人生で一番金額の高い買い物をするのに、そこのところがあいまいになってしまっていては、非常にまずいです。ということで、読んでみました。本書に書いてある通り、この本を読んでいると、

プログラミングの技術書を読んでいるような感覚

になります。そして、付録のエクセルファイルは、簡単なエクセル関数のみで構成されており、Googleスプレッドシートにも、持ち出せそうです（ちゃんと動くかは未確認）。

購入から売却までの全体を見渡して、収益構造を理解する

• 不動産投資の収益は、理想的な場合、以下のような感じ
• 最初の1,2年はマイナス
• 2年目くらいから年間数十万円プラス
• 最後の年に売却すると数百万円プラス

つまり、毎月のキャッシュフローだけでなく、売却時のにいくらの現金が這入るのか試算することが重要。

賃料収入（純利回り）と借入金利の差額が不動産を保有した際の利益の源泉

ただし、借入金利をゼロ、つまり、現金一括で不動産投資をするのは、金額的に非現実的であるのと、不動産投資特有のメリットである「レバレッジ」をかけることができないので、現実的ではない。

表面利回り＝満室想定賃料 ／ 物件価格
純利回り ＝（年間実賃料収入－賃貸経費）／ 物件価格

賃貸NOI = 年間実質賃料収入 – 賃貸経費
net operating income

NOI利回り　は、取得経費は考慮しない

CAPEX キャペックス　資本的支出　
Capital Expenditure
大規模修繕など付加価値向上のための支出

NOIの計算では、
・CAPEX（Capital Expenditure＝資本的支出。大規模修繕など付加価値向上のための支出）と
・建物減価償却の支出
は考慮しない。

2017年時点の相場で中古RC（鉄筋コンクリート造）一棟マンションを都心に購入した場合、修繕費用も差し引いた経費率は、おおむね30％ほど

→　NOIは「満室想定賃料×70％」と試算できる

税務上の利益＝賃貸NOI －（金利支払い＋減価償却費）
税引後利益＝税務上利益 － 税金 税引後キャッシュフロー＝税引後利益 － ローン元金支払い ＋ 減価償却費

物件価格に変動がない場合の、１年間の正味利益簡便計算法
不動産投資の１年間の正味利益＝ 賃貸NOI － 金利支払い － 税金支払い

減価償却を考慮しないため、税金は今期の税額ではなく、（賃貸NOI－金利支払い）×税率で再計算する

１年間の正味利益　とは、「純資産の増加額」

不動産投資における「減価償却」とは、今年の税金が安くなり、その分、売却時の税金が高くなるという性質を持つ、会計上の経費。
→各年の税金が変わってしまうので、キャッシュフローが悪化するデッドクロスというものは存在する？

物件売却時の税率は土地建物簿価から計算する（購入額は関係無し）

売却時の税務上の利益＝ 売却額 －（建物簿価 ＋ CAPEX残価 ＋ 土地簿価）－ 売却諸経費

売却時の税額＝税務上の利益 × 税率

すべての不動産投資家が暗記するべき重要事項だそうです。

Tier1エリア
Tier2
Tier3

鉄骨やRC造では築25年を超えると賃料は下げ止まる

東京近郊の住居物件の収益試算に適した定数
平均入居年数 → シングル2.8年、ファミリー3.5年
平均原状回復費用 → シングル1.7カ月分、ファミリー2.5カ月分（いずれも賃料比）
募集にかかる平均期間 → シングル1.5カ月、ファミリー1.9カ月

リンク

https://restyle.tokyo/forbeginners/beginnersbible.html

【初心者必見】不動産投資を始めるなら絶対に押さえておくべき基本事項や失敗事例を完全解説
更新：2023/09/08

https://manabu.orixbank.co.jp/archives/205

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