【物件見学1、2件目】千葉県と神奈川県【不動産投資】
2023年7月から、家族が、健美家（けんびや）というサイトに登録して、毎日送られてくる物件情報の中から良さそうなものについて、不動産屋さんに資料請求したり、連絡したりしている。
「確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書」（2020年）によると、
利回り、土地値の定量分析で、数値的に良いと思われる物件を見つけたら、即見に行く。（掲載数日数日以内に買付前の現地調査を行い、よければ即買付）
らしいのです。
- 1000件の情報を見て、
- 3件のお目当ての物件に出会い
- 買付できるのが1件
くらいという噂もあるらしいです。
今回の物件は、掲載から何日も経過しているので、見学には遅すぎるのですが、それでも、経験を積むためにも、初めての現地調査に行ってきました。もちろん、子供2人連れてです。（子どもと留守番しようとしたら、子ども2人とも留守番を断固拒否したため。）
何事も経験。超疲れましたが、行ってきてよかったです。
本で物件見学（現地調査）のやり方を予習
前日と、当日の行きの電車の中で、「確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書」（2020年）を読んで、現地調査のやり方を予習。以下、メモです。
買付前の現地調査
- 大きなヒビ割れ、腐り
- ゴミが散乱していないか
- 大きな問題がなければ、すぐ買付。
買付後の現地調査
- 何度も見に行く
- 昼、夜、平日、休日、晴れの日、雨の日
- 売主に質問することを考慮しながら物件調査、すなわち、写真撮影（シャッター音が鳴らないデジタルカメラが望ましい）
3つのポイント
- 物件の状況
- 管理の状況
- 周辺の状況
外壁や鉄部分のサビ
防水塗装の状態
都市ガスかプロパンガスか？
水道メーターは一括か個別か？
エレベーターはあるのか？
電気メーターや新聞受けの目張り、本当に入居しているのか
レントロール（家賃表）
廊下、ゴミ捨て場がきれいか？
周辺の治安
駅までの道のり
スーパーやコンビニが近くにあるか？
写真を撮るときは、
- 誰に
- 何を
- どのように伝えるか
を意識する。
例1
- 自分に
- 物件のプロパンガスを
- 思い出させるために
例2
- 銀行に
- 物件の前面道路の状態を
- 添付資料として提出するために
全体
境界
共用部
設備状況
物件の状態
できるたけ超広角レンズで、下がって撮る
外から中へ
1階から2階へ
全体→部分
物件の外観
道路付け（4m以上の道路、2m以上接する必要あり）
自転車置き場
ゴミ置き場
その後、
廊下
階段
2階へうつる
朝11時に出発
下の子の機嫌が悪く、10時に出発するつもりが11時に自宅を出発。
電車を3 つ乗り継いで、目的地の最寄り駅に13時すぎに到着。
徒歩15分だけど！子供と一緒に歩いたら、、、でも20 分はかかりませんでした。炎天下で暑くてつらかったです。途中、似たような物件がないか（空室率も）、不動産屋さんがあるか、などチラ見しながら。
物件見学1件目（千葉県）
物件のイメージです。（なお、以下の情報は、本物とはやや変更しています。）
- 千葉県
- 180m2
- 2400万円
- 木造2階建て 一棟アパート
- 6 戸
- 駅徒歩13分
- 築30年
- 利回り8%
そして初めての物件見学！（外から見るだけ。）
階段、ゴミ置き場をチェック
ひび割れのチェックは忘れてしまいました！
1315 最寄り駅から出発
1330 物件の前に到着
10分くらい、外からチェック
そして、もう一つの最寄り駅へ出発。徒歩11分、、、
こどもがねこじゃらしを途中で拾って時間が少し遅れる
14時頃 モノレール乗車
千葉駅で総武快速線に乗ってそのまま横浜駅へ向かう。
なんと、電車が13分遅れでヘトヘト。（下の子は寝ていてだっこ）
千葉県から、神奈川県の物件へ向かうことにしました。
横浜駅で相鉄線に乗り換えて、とある駅から徒歩で、神奈川の物件へ。
16時 2件目の物件の最寄り駅到着
ここから徒歩16分。ゆるやかな坂道を登っていく。
1件目の時よりも影があって、歩きやすい！
でも、最後は結構急な登り坂でした。
物件見学2件目（神奈川県）
物件のイメージです。（なお、以下の情報は、本物とはやや変更しています。）
- 神奈川県
- （忘れた）m2
- （忘れた）万円
- 木造2階建て 一棟アパート
- 6 戸
- 駅徒歩16分
- 築15年
- 利回り10%
2 件目の物件に到着！
階段、ゴミ置き場をチェック
ひび割れはしていなさそうてしたが、基礎のコンクリートが割れていたのを、同行者が発見。
私は全く気づきませんでした。
物件の奥が崖になっていて、すぐのところに建物が建っていたのが気になりましたが、
神奈川県は東京都と異なり、大丈夫なのかな？
1634 タクシーで最寄り駅へ。GOアプリでタクシーが5分以内に来てくれる場所は安心感抜群。
1650 電車で帰路へ
横浜駅でシウマイ弁当を買って横須賀東海道線に乗る。
18時 東京駅から帰路へ。とほほ。
自宅ついたのは19時前後でした。
初めての物件見学はたぶん有意義でした
本を読んであれを調べようと考えるのと、実際に現地に行って調べるのとでは大いに違いがありました。
あらかじめグーグルストリートビューも見ましたが、今回は2件とも外から見ただけですが、やはり、現地に行かないと得られない情報が多いなと感じました。また、現地調査は、実際にやってみないと、慣れません。
帰りに家族が、シミュレーションをしていましたが、総合的に投資がプラスになるのが15年後とかいう試算結果も出ていて、
不動産投資するより、米国株インデックス投資信託（S&P 500）買い続けた方が良いのでは？？？
と、ますます、感じてしまっている今日このごろですが、まあ、不動産投資は、銀行から借り入れをすることで、
レバレッジ
ができるので、投資信託を買うよりも資金効率が良く、うまくやれば早くお金持ちになれるのかなあ、でも、お金を借りると利子の支払いがあるから、利回り減ってしまう気もするけど、、、
えっと、
https://www.toushikiso.com/blog/etc/whats-sp500.html
によると、
2003年～2022年の、S&P 500の平均的な利回りは、年利10.17％ぐらい
えっ！？不動産投資でリスク背負って、超苦労して、うまく行っても年利5〜10%くらいっぽいのだけど、、、
まあ、期間をどこにとるか大いに関係するとは思いますが、将来のことは分からないし、
お金持ちはみんな不動産投資している
ってどこかに書いてあったと、家族が言っている（本当かなあ？ポートフォリオに不動産を入れたいなら、REIT買えばいいんじゃない？逆は必ずしも真ならず）のと、欲にまみれてしまっているので、おそらく、いま、順調に評価額が増えている米国株式インデックスファンドを解約して、不動産に手をだしてしまうのだろうなあと、思っている次第です。
→後日追記。以下の本にこのように記載されていました。
規模や目的は違えども、「お金持ちはほぼ100％、何らかの形で不動産に関わっていた」
不動産投資 最強の教科書―投資家１００人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった１００の疑問と答え（2018年）
素人が手を出して火傷しそうな匂いがぷんぷんするので、私は判断せず、家族（素人！）に判断はまかせるつもりです。私も本を読んだり、文句だけ言ったり、見学には同行させてもらうつもりですが。
ちなみに、日経平均日経平均の過去最高値は1989年12月29日の38,915円、2023/8/5 32,192円、あれ、そろそろ最高値更新する？
お金持ちの何割が不動産投資をしているのかChatGPTにきぃてみた
すぐにまともそうな答えを返してきました。ググって、ソース（根拠）のリンク先を示してくれて、それをまとめてくれるのがすごい。おそるべしBing （ChatGPT）。
質問：お金持ちと不動産投資に関する統計でーたを教えてください。お金持ちの何パーセントが不動産投資をしていますか？
Bingの回答
まあ、金融資産1億円以上の133万世帯のうち、約30%が不動産投資を行っていることは分かりましたが、不動産投資を行っている世帯の何％が富裕層なのかは、わかりませんでした。→いや、Bingに聞いてみたら、ちゃんと答えが返ってきました。4回くらい、「接続が中断されました」でがっくりきましたが、最終的には以下のような回答と、聞いてもいないのに、「不動産投資を行っている富裕層の特徴や傾向」まで教えてくれました。プロンプトとしてのキーワードは、
「続けてください」
です。
物件見学の方法のリンク
あれ？全然違う。YouTubeもある程度見ないといいけませんね、、、